Neubau nahe dem Phoenix-See: Es werden „Schwarm-Anleger“ gesucht

Die Schwarmfinanzierung von Immobilien wird als Anlageform immer beliebter. Nahe des Phoenix-Sees nutzt ein Bauträger dieses Crowdinvesting – und verspricht gute Rendite. Ist das seriös? Es ist ein schicker Baukomplex, der an der Weingartenstraße 7-13 in Hörde ganz in der Nähe des Phoenix-Sees entsteht. Der Name des Projekts unterstreicht die begehrte Lage: „Port Royal – Wohnen am Phoenix See“ heißt es...

Es ist ein schicker Baukomplex, der an der Weingartenstraße 7-13 in Hörde ganz in der Nähe des Phoenix-Sees entsteht. Der Name des Projekts unterstreicht die begehrte Lage: „Port Royal – Wohnen am Phoenix See“ heißt es.

Als „königlicher Hafen“ wird ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten und ein oder zwei Büroeinheiten gebaut. Hinter dem Wohnhaus mit Niedrigenergie-Standard (KfW 55) wird zusätzlich eine Garage mit 16 Stellplätzen errichtet. „Elf der zwölf Wohnungen haben wir schon verkauft“, sagt Dimitrij Vaisband, Geschäftsführer des Dortmunder Projektentwicklungsunternehmens GLD. Es wurde von dem Geschäftsmann Alexander Goldin 2014 gegründet.

Obwohl der Rohbau schon fertig ist, ist der Weiterbau des Objekts noch nicht restlos finanziert, denn über eine Plattform für Crowd-Investment werden gerade Anleger gesucht, die ihr Geld zur Verfügung stellen. Gibt man bei der Google-Suche im Internet „Crowdinvesting Immobilien“ ein, ploppen sofort zig Anzeigen zu „attraktiven Anlageimmobilien“ auf. Die Geldanlageform findet offensichtlich gerade viele Freunde.

Crowd-Investment: bis zu zehn Prozent Zinsen werden versprochen

Das ist kein Wunder, denn von den Crowdinvesting-Plattformen werden bis zu zehn Prozent Zinsen versprochen. Und in Zeiten von Verwahrentgelt und Niedrigzinsen suchen viele Anleger nach Alternativen zum Sparbuch oder zum Festgeld.

Für das Mehrfamilienhaus an der Weingartenstraße ist es die Plattform „dagobertinvest“ aus Österreich, die das Geld einsammelt. „Sie erhalten Ihre Investition inklusive Zinsen aus den Verkaufserlösen der zwölf Wohnungen zurück“, wird versprochen.

Zum Ende dieses Jahres sollen die zwölfWohnungen an der Weingartenstraße bezugsfertig sein. © Jörg Bauerfeld

Wenn das Projekt in der Nähe des Phoenix-Sees abgeschlossen ist, sollen die Investoren ihr Kapital also wieder ausgezahlt bekommen – plus Zinsen in Höhe von 7,5 Prozent. Dazu muss allerdings alles gut gehen. „In sehr viele Angebote würde ich auf keinen Fall investieren“, sagt der Finanzexperte Stefan Loipfinger auf der Homepage der Sparkasse Dortmund.

Die GLD GmbH baut an der Weingartenstraße zum ersten Mal in Dortmund und sucht für dieses Projekt auch zum ersten Mal Eigenkapitalgeber über das Crowd-Investment. „Unsere Gesellschaft verfügt über einige Erfahrungen im Wohnungsbau, wir haben etliche Projekte – unter anderem – in Kassel realisiert. Wir sind sicher, dass wir unseren Eigenkapitalgebern eine vernünftige Rendite bringen, stellen aber fest, dass auch amateurhafte Bauträger auf diese Finanzierungsform zurückgreifen. Deshalb ist es wichtig, die Referenzen zu prüfen“, sagt Dimitrij Vaisband.

Bauträger spart sein Eigenkapital für das nächste Projekt

Der Wohnkomplex in Hörde wird zu 78 Prozent von einer Bank finanziert, der Bauträger GLD bringt fünf Prozent ein und 17 Prozent sollen über das Crowd-Investment zusammen kommen. „Unser Gedanke ist, das Eigenkapital zu sparen für ein weiteres Wohnbau-Projekt an einem benachbarten Standort. Über eine zusätzliche Erschließung könnten oberhalb der Weingartenstraße noch Häuser entstehen. Wir haben das bei der Stadt bereits angefragt“, sagt Vaisband.

750.000 Euro hofft er bis zum 1. Februar von Eigenkapitalgebern, die ihr Geld aber ausschließlich für das schon vorhandene Objekt geben, zusammenzubekommen. 431.700 Euro Schwarm-Kapital von 406 Investoren sind bereits eingegangen (Stand 12.1., 20 Tage vor Ende der Zeichnungsfrist). Schon mit 250 Euro kann man sich an der Schwarmfinanzierung für das Immobilienprojekt „Port Royal“ in Hörde beteiligen.

Bei Crowd-Kapital handelt es sich um ein Nachrangdarlehen, das ein ähnliches Risiko hat wie Eigenkapital. Wenn also irgendetwas schiefläuft, müssen sich die Anleger in der oft langen Schlange der Gläubiger hinten anstellen. „Kleinanleger“, so Finanzexperte Stefan Loipfinger auf der Internetseite der Sparkasse Dortmund, „werden also im Fall einer Insolvenz erst nach allen anderen Gläubigern entschädigt. Meist gehen sie dann leer aus.“

Haus & Grund: „Das Risiko-Ertrags-Verhältnis muss passen.“

„Für langfristige Immobilieninvestitionen“, sagt Dennis Soldmann, Geschäftsführer bei Haus & Grund Dortmund, „ist ein Crowd-Investment nicht geeignet, da die Rückzahlung in der Regel innerhalb von zwölf bis 24 Monaten erfolgt. Letztlich handelt es sich bei einem Crowd-Investment in Immobilien nicht um eine klassische Immobilieninvestition, sondern um eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung für den Projektentwickler.“

Dennis Soldmann, Geschäftsführer von Haus & Grund, kommt zu dem Schluss: „Mieten ist immer noch vergleichsweise günstig in Dortmund.“ © Haus & Grund/Schaper

Es sei wichtig, so Dennis Soldmann, sich das bewusst zu machen. Wenn der Projektentwickler Pleite gehe, würden die eigenen Forderungen nachrangig nach allen anderen Gläubigern bedient. „Man sollte sich daher sehr intensiv mit den Erfahrungen des Projektentwicklers, dem Projekt selbst und den übrigen Rahmenbedingungen auseinandersetzen und nur Beträge investieren, die im Verlustfall nicht weh tun. Das Risiko-Ertrags-Verhältnis muss passen“, so Soldmann.

„Um hochwertige, anspruchsvolle und renditestarke Immobilien zur Eigennutzung oder Vermögensanlage anbieten zu können, wird sehr viel Wert auf die Auswahl der Standorte gelegt“, heißt es auf der Homepage von „dagobertinvest“, der Plattform aus Wien, die für GLD das Schwarm-Kapital für den Neubau an der Weingartenstraße einsammelt.

Stets unterwegs auf der Suche nach schönem Wohnraum, so heißt es weiter, gelinge es der GLD GmbH immer wieder, „einzigartige Grundstücke zu gewinnen und außergewöhnliche Projekte umzusetzen.“

Dagobertinvest: „Über 99 Prozent bekommen ihr Geld zurück“

Andreas Zederbauer, der Geschäftsführer von „dagobertinvest“ setzt also auf das Gelingen des Neubaus in Hörde. Die Plattform betreibt er seit 2015. „Durch Inflation und Negativzinsen ist das Crowd-Investment in Immobilien eine trendige Alternative geworden. Es ist eine Anlageform ohne Gebühren und Kosten“, sagt er.

Andreas Zederbauer von der Plattform „dagobertinvest“ in Wien sammelt das Geld der Eigenkapitalgeber für den Neubau an der Weingartenstraße ein. „Wir bringen jede Woche ein neues Projekt an den Markt“, sagt er. © Dagobertinvest

„Die Hälfte unseres Geschäfts machen wir in Deutschland. In über 90 Prozent der Fälle wird die Maximalsumme, die über das Crowdinvestment erzielt werden soll, erreicht. Die Summen, die angelegt werden, reichen von 250 bis 25.000 Euro. Im Durchschnitt werden 1300 Euro angelegt“, so Andreas Zederbauer.

Er gibt an, jedes Projekt, für das sein Unternehmen Geld sammle, vorher auf seine „wirtschaftliche Sinnhaftigkeit“ zu prüfen. „Bei uns haben bisher über 99 Prozent der Anleger ihr Geld zurückbekommen. Sonst wäre es auch ein schlechtes Geschäftsmodell“, sagt Andreas Zederbauer. Ein Risiko sei aber immer dabei, betont er, und rät Anlegern, ihr Geld auf mehrere Immobilienprojekte zu verteilen.

Experte empfiehlt: „Finanzstruktur genau prüfen“

Finanzexperte Stefan Loipfinger empfiehlt jedem Anleger, die gesamte Finanzierungsstruktur immer auch selbst genau zu prüfen. „Wie hoch ist der Anteil von Bankkrediten, Crowd-Kapital und echtem Eigenkapital? Wenn weniger als zehn Prozent Eigenkapital hinter dem Geld der Schwarmfinanzierer steht, gibt es im Krisenfall im Grunde keinerlei Puffer mehr“, sagt Finanzexperte Stefan Loipfinger.

„Inwiefern ein Crowd-Investment die richtige Geldanlage ist“, sagt Haus & Grund-Geschäftsführer Dennis Soldmann ganz generell, „hängt natürlich immer vom Einzelfall ab und kann im Sinne der Diversifikation des eigenen Portfolios sinnvoll sein. Hier sollte man sich eng mit seinem Anlageberater austauschen.“

Die Wohnungen an der Weingartenstraße sollen Ende Oktober dieses Jahres bezugsfertig sein. „Wir sind ungefähr im Zeitplan, durch Materialknappheit oder Lieferschwierigkeiten gibt es keine Verzögerungen. Die enorme Preissteigerung bei Baumaterialen hat uns allerdings Marge gekostet, weil wir die Wohnungen schon früh veräußert haben“, sagt GLD-Geschäftsführer Dimitrij Vaisband. Rund 4000 Euro pro Quadratmeter wurden verlangt – für eine 80-Quadratmeter-Wohnung also rund 320.000 Euro.

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